Rentabilité locative : pourquoi le rendement brut ne suffit pas

Un bien annoncé avec une rentabilité brute de 7 % est-il nécessairement plus intéressant qu’un autre affiché à 5 % ? Pas forcément. Le rendement brut constitue un premier indicateur, mais il ignore une grande partie des dépenses qui réduisent réellement le revenu d’un investissement locatif.

Deux appartements présentant le même rendement brut peuvent produire des résultats très différents. L’un peut nécessiter peu de travaux, attirer facilement des locataires et supporter des charges faibles. L’autre peut cumuler taxe foncière élevée, copropriété coûteuse, vacance locative et entretien fréquent.

Pour évaluer un projet sérieusement, il faut passer du rendement brut au rendement net, puis examiner la trésorerie mensuelle et plusieurs scénarios de risque.

À quoi sert le rendement brut ?

Le rendement brut compare les loyers annuels au coût engagé pour acquérir le bien.

La formule simplifiée est :

Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût total d’acquisition × 100

Si un appartement coûte 120 000 € et produit un loyer mensuel hors charges de 700 €, le revenu annuel théorique est :

700 × 12 = 8 400 €

En divisant 8 400 € par 120 000 €, on obtient :

8 400 ÷ 120 000 × 100 = 7 %

Présenté seul, ce résultat paraît attractif. Pourtant, il suppose que le logement soit loué douze mois sur douze et qu’aucune dépense ne vienne réduire le revenu.

Le rendement brut est donc utile pour trier rapidement plusieurs annonces, mais il ne permet pas de mesurer ce que l’investissement laissera réellement au propriétaire.

Quel coût utiliser au dénominateur ?

Une erreur fréquente consiste à diviser les loyers uniquement par le prix affiché dans l’annonce.

Pour comparer correctement deux projets, le coût total devrait intégrer autant que possible :

• le prix d’achat ;
• les frais d’acquisition ;
• les travaux initiaux ;
• l’ameublement, lorsque celui-ci est nécessaire ;
• les frais de dossier ou de courtage ;
• les éventuels coûts immédiatement indispensables à la mise en location.

Prenons un logement acheté 120 000 €, auquel s’ajoutent :

• 10 000 € de travaux et d’ameublement ;
• 14 500 € de frais d’acquisition.

Le coût total du projet atteint alors 144 500 €.

Avec un loyer mensuel de 700 €, le rendement brut calculé sur le coût total devient :

8 400 ÷ 144 500 × 100 = 5,81 % environ

Nous sommes loin des 7 % obtenus en utilisant uniquement le prix d’achat.

Vous pouvez comparer ces hypothèses avec le calculateur de rentabilité locative MonBailo.

Pourquoi le rendement net est-il plus réaliste ?

Le rendement net retire des loyers les dépenses annuelles qui restent réellement à la charge du propriétaire.

La formule simplifiée peut être présentée ainsi :

Rendement net = revenus locatifs annuels après charges ÷ coût total du projet × 100

Les dépenses à prendre en compte peuvent notamment inclure :

• la taxe foncière, hors part éventuellement récupérable ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion locative ;
• l’assurance loyers impayés ;
• l’entretien courant ;
• une provision pour travaux ;
• les périodes sans locataire ;
• les frais liés aux changements de locataire.

Les charges récupérables auprès du locataire ne doivent pas être confondues avec les dépenses restant définitivement supportées par le propriétaire. Le ministère de l’Économie rappelle que seules certaines charges peuvent être récupérées et que leur régularisation obéit à des règles précises.

Exemple de rendement net

Reprenons notre projet :

• coût total : 144 500 € ;
• loyer hors charges : 700 € par mois ;
• loyers théoriques annuels : 8 400 €.

Ajoutons les dépenses annuelles suivantes :

• taxe foncière restant à charge : 900 € ;
• charges de copropriété non récupérables : 600 € ;
• assurance propriétaire : 150 € ;
• entretien et petite provision pour travaux : 450 € ;
• gestion locative : 500 €.

Les dépenses annuelles atteignent 2 600 €.

Le revenu avant fiscalité devient :

8 400 − 2 600 = 5 800 €

Le rendement net simplifié est alors :

5 800 ÷ 144 500 × 100 = 4,01 % environ

Le projet annoncé à 7 % brut ne produit donc plus qu’environ 4 % net avant fiscalité et avant prise en compte d’un éventuel crédit.

Le rendement net ne tient pas encore compte de tout

Même un rendement net bien calculé reste une estimation.

Il peut ne pas intégrer :

• la fiscalité réelle de l’investisseur ;
• le coût total du financement ;
• une hausse future des charges ;
• de gros travaux votés par la copropriété ;
• une longue période de vacance ;
• des impayés ;
• une dégradation du logement ;
• les frais de revente ;
• l’évolution future du prix du bien.

La rentabilité locative ne doit donc jamais être réduite à un pourcentage unique.

Qu’est-ce que la trésorerie mensuelle ?

La trésorerie, souvent appelée « cash-flow » dans les présentations commerciales, correspond à ce qu’il reste chaque mois après les entrées et les sorties réellement intégrées dans le calcul.

Une formule simplifiée est :

Trésorerie mensuelle = loyer encaissé − charges mensuelles − mensualité du crédit − assurance emprunteur

Supposons :

• un loyer de 700 € ;
• 215 € de charges mensuelles moyennes restant à supporter ;
• une mensualité de crédit de 510 € ;
• une assurance emprunteur de 20 €.

La trésorerie devient :

700 − 215 − 510 − 20 = −45 € par mois

Le bien affiche donc un rendement positif, mais nécessite un effort d’épargne mensuel.

À l’inverse, un projet peut présenter une trésorerie légèrement positive sans être automatiquement excellent. Une durée de crédit longue peut réduire la mensualité, mais augmenter le coût total des intérêts.

Rentabilité et trésorerie ne mesurent pas la même chose

Le rendement rapporte un revenu annuel au montant investi.

La trésorerie mesure le solde mensuel disponible après les dépenses et le financement retenus.

Un investisseur finançant le bien sans emprunt peut avoir une trésorerie positive mais immobiliser beaucoup de capital. Un investisseur utilisant un crédit important peut conserver davantage d’épargne, tout en supportant une mensualité élevée et un risque de trésorerie négative.

Il faut donc observer ensemble :

• le rendement brut ;
• le rendement net ;
• la trésorerie ;
• le coût total du crédit ;
• l’effort d’épargne ;
• le capital immobilisé ;
• les risques propres au logement et à son emplacement.

L’effet de la vacance locative

Un calcul effectué sur douze mois de loyers suppose une occupation parfaite. Cette hypothèse est rarement garantie pendant toute la durée de détention.

Avec un loyer de 700 €, un mois de vacance fait passer les revenus annuels de 8 400 € à 7 700 €.

Sur un coût total de 144 500 €, le rendement brut devient :

7 700 ÷ 144 500 × 100 = 5,33 %

Après les mêmes dépenses annuelles de 2 600 €, le revenu net tombe à :

7 700 − 2 600 = 5 100 €

Le rendement net simplifié devient alors :

5 100 ÷ 144 500 × 100 = 3,53 %

Un seul mois sans loyer réduit déjà sensiblement le résultat.

Il est donc préférable de calculer au minimum trois scénarios :

1. douze mois de loyers encaissés ;
2. onze mois encaissés ;
3. dix mois encaissés avec une dépense imprévue.

Prévoir les travaux plutôt que les ignorer

Un logement ne reste pas en parfait état indéfiniment.

Selon le bien, il faudra prévoir :

• peinture et revêtements ;
• remplacement d’équipements ;
• entretien de la chaudière ;
• réparation de plomberie ;
• électroménager en location meublée ;
• travaux de copropriété ;
• amélioration énergétique ;
• remise en état entre deux occupants.

Même si aucune dépense importante n’est prévue la première année, intégrer une provision annuelle permet d’éviter une rentabilité artificiellement élevée.

La taxe foncière pèse directement sur le résultat

La taxe foncière est due par le propriétaire ou l’usufruitier du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Certaines composantes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, peuvent suivre des règles spécifiques de récupération, mais la taxe foncière reste un poste important à vérifier avant l’achat.

Demandez les derniers avis de taxe foncière et ne vous contentez pas d’une estimation orale.

Faut-il intégrer la fiscalité ?

Oui, mais séparément.

Le rendement net avant fiscalité permet de comparer les performances opérationnelles de plusieurs logements. Le rendement net après fiscalité dépend en revanche de la situation personnelle de l’investisseur :

• location nue ou meublée ;
• régime fiscal choisi ;
• niveau de revenus ;
• tranche d’imposition ;
• charges déductibles ;
• amortissements éventuels ;
• travaux ;
• intérêts d’emprunt.

Pour une location nue imposée au réel, certaines dépenses peuvent être déductibles des revenus fonciers, notamment des frais de gestion, certains impôts, des travaux et des intérêts d’emprunt selon les règles applicables.

Un simulateur général ne peut donc pas déterminer précisément votre rentabilité après impôt sans connaître l’ensemble de votre situation fiscale.

Attention aux annonces trop optimistes

Une annonce peut afficher une rentabilité élevée en utilisant :

• le prix hors frais ;
• un loyer charges comprises ;
• douze mois d’occupation garantis en apparence ;
• aucune provision pour travaux ;
• aucune charge non récupérable ;
• aucune fiscalité ;
• aucune dépense de gestion ;
• un loyer supérieur à ce qui est réellement applicable.

Pour vérifier une annonce, demandez les documents plutôt que de vous fier au pourcentage mis en avant.

Les documents à demander avant d’acheter

Pour construire un scénario réaliste, réunissez notamment :

• les derniers avis de taxe foncière ;
• les relevés et budgets de copropriété ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale ;
• le DPE ;
• les diagnostics techniques ;
• le montant réel des loyers ;
• l’historique de vacance ;
• les travaux déjà votés ;
• les factures d’entretien ;
• le bail lorsque le logement est occupé ;
• le détail des charges récupérables et non récupérables.

Ces documents permettent de remplacer les estimations commerciales par des données vérifiables.

L’évolution du loyer doit rester prudente

Il est tentant de prévoir une augmentation automatique du loyer chaque année. Cette hypothèse doit rester prudente.

Une révision dépend notamment :

• d’une clause prévue dans le bail ;
• de l’évolution de l’IRL ;
• du délai applicable ;
• du DPE ;
• des règles locales ;
• de la situation réelle du logement.

Vous pouvez tester un montant avec le calculateur de révision du loyer MonBailo, sans intégrer automatiquement cette hausse à toutes vos prévisions.

La bonne méthode pour comparer deux projets

Pour chaque logement, réalisez le même tableau :

• coût total d’acquisition ;
• loyer hors charges réaliste ;
• revenus sur douze mois ;
• scénario avec vacance ;
• taxe foncière ;
• charges non récupérables ;
• assurances ;
• gestion ;
• entretien ;
• travaux prévisibles ;
• rendement brut ;
• rendement net avant fiscalité ;
• mensualité et coût du financement ;
• trésorerie mensuelle ;
• effort d’épargne ;
• scénario défavorable.

Cette méthode évite de choisir uniquement le bien présentant le plus gros pourcentage brut.

Ce qu’il faut retenir

Le rendement brut est un indicateur de départ, pas une conclusion.

Pour comprendre la qualité réelle d’un investissement, il faut :

1. intégrer tous les coûts d’acquisition ;
2. séparer charges récupérables et non récupérables ;
3. calculer un rendement net ;
4. mesurer la trésorerie avec le financement ;
5. prévoir la vacance et les travaux ;
6. analyser la fiscalité séparément ;
7. tester plusieurs scénarios.

Utilisez le calculateur de rentabilité locative MonBailo pour comparer rendement brut, rendement net et trésorerie. Modifiez ensuite les hypothèses afin d’observer comment le projet réagit à un mois de vacance, une hausse de charges ou une dépense imprévue.

Un investissement solide n’est pas celui qui affiche le meilleur chiffre dans une annonce. C’est celui dont l’équilibre résiste encore lorsque les hypothèses deviennent moins favorables.